Tìm hiểu mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng theo quy định

Mật độ xây dựng là tỉ lệ giữa diện tích chiếm đất của một công trình xây dựng so với tổng diện tích đất sử dụng cho mục đích đó. Nó thường được tính bằng phần trăm và là một chỉ số quan trọng trong quá trình quy hoạch và xây dựng các công trình, đặc biệt là trong các khu đô thị.

Việc hiểu và tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng là rất quan trọng để đảm bảo rằng các công trình xây dựng được thực hiện một cách hợp pháp, an toàn và có tính bền vững trong lâu dài.

1. Khi nào nên tính mật độ xây dựng?

Trong quá trình xây dựng, việc tính toán mật độ xây dựng là một yếu tố không thể bỏ qua, đặc biệt là khi chủ nhà đang xem xét việc đạt được giấy phép xây dựng. Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 đã quy định rõ về trường hợp nào cần và không cần giấy phép xây dựng, dựa trên các điều khoản cụ thể như mục i, khoản 2, điều 89.

Theo quy định, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trong vùng nông thôn có những quy định cụ thể. Tuy nhiên, các trường hợp như xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, hoặc nhà ở có số tầng từ 7 trở lên tại khu đất nông thôn được miễn giấy phép xây dựng.

Mật độ xây dựng của công trình: (93,5 / 180) x 100% = 51,9%

Việc áp dụng đúng và hiểu rõ các quy định này sẽ giúp chủ nhà xây dựng công trình một cách hợp pháp và hiệu quả, đồng thời tránh được các rủi ro pháp lý và tăng tính thẩm mỹ của công trình.

4. Quy định về mật độ xây dựng nhà phố

Để đảm bảo tuân thủ nguyên tắc về mật độ xây dựng nhà phố, chủ nhà cần chú ý đến các điểm sau đây:

• Kiểm tra quy hoạch chung của khu đô thị: Chủ nhà cần xác định liệu vị trí lô đất có tuân thủ quy hoạch chung của đô thị hay không. Nếu đã có quy định về chiều cao tầng, khoảng lùi, và chỉ giới xây dựng, các lô đất tại vị trí đó phải tuân thủ theo quy hoạch chi tiết 1/500. Chủ nhà có thể kiểm tra thông tin quy hoạch lô đất tại phòng Địa Chính của Quận/ Huyện để xác nhận.
• Kiểm tra mật độ xây dựng tối đa và số tầng được phép: Chủ nhà cần nắm rõ thông tin về mật độ xây dựng tối đa của lô đất và số tầng được phép xây dựng. Thông tin này quan trọng và phụ thuộc vào diện tích thực tế của lô đất, mục đích sử dụng của công trình và vị trí của lô đất trong quy hoạch chung của khu đô thị hoặc khu dân cư.

Ngoài ra, chủ nhà cũng nên tham khảo các điều trong quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng có liên quan đến mật độ xây dựng của ngôi nhà phố để có cái nhìn tổng quan và chắc chắn hơn về các quy định và yêu cầu cụ thể.

Có thể bạn quan tâm: Lựa chọn sàn gỗ cho biệt thự sang trọng

4.1. Mật độ xây dựng nhà phố

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất để xây dựng nhà phố được xác định dựa trên diện tích lô đất như sau:

• ≤ 90m2/căn nhà: Mật độ tối đa là 100%
• 100m2/căn nhà: Mật độ xây dựng tối đa là 90%
• 200m2/căn nhà: Mật độ xây dựng tối đa là 70%
• 300m2/căn nhà: Mật độ tối đa là 60%
• 500m2/căn nhà: Mật độ xây dựng tối đa là 50%
• ≥ 1,000m2/căn nhà: Mật độ xây dựng tối đa là 40%

Chú ý: Lô đất dành cho việc xây dựng nhà ở riêng lẻ cũng cần tuân thủ hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

Điều quan trọng cần lưu ý là theo mục 2.7.7 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, nhà phố có chiều cao ≤ 25m và diện tích lô đất nhỏ hơn hoặc bằng 10m2 được phép có mật độ xây dựng tối đa đạt 100%. Tuy nhiên, việc này vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt các thông số về khoảng lùi và khoảng cách với các công trình lân cận.

4.2. Hệ số sử dụng đất

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng và Thông tư 01/2021/TT-BXD đi kèm, khái niệm về hệ số sử dụng đất của một công trình xây dựng được định nghĩa như sau: đây là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình (bao gồm cả tầng hầm) và tổng diện tích toàn bộ lô đất.

Mục tiêu của hệ số sử dụng đất là hạn chế số tầng được phép xây dựng trong khu đất tương ứng với mật độ xây dựng đã quy định. Ngoài việc đảm bảo mật độ xây dựng tối đa như đã nêu trong mục 3.1, lô đất cũng cần tuân thủ hệ số sử dụng đất không vượt quá 7. Công thức tính hệ số sử dụng đất tổng quát được biểu diễn như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất

Để minh họa, một ví dụ cụ thể về tính hệ số sử dụng đất như sau: Một căn nhà được xây dựng trên diện tích 80m2, bao gồm 5 tầng; tổng diện tích lô đất là 100m2. Áp dụng công thức trên, hệ số sử dụng đất là: (80 x 5) : 100 = 4.

Hiểu rõ về khái niệm và cách tính hệ số sử dụng đất sẽ giúp chủ nhà có cái nhìn tổng quan và đảm bảo tuân thủ các quy định và yêu cầu pháp lý liên quan khi tiến hành xây dựng công trình.

5. Những điều kiện để được cấp phép xây dựng

Để đáp ứng các điều kiện cần thiết khi xin cấp phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư cần chú ý đến các vấn đề sau:

Tuân thủ quy hoạch và các quy định liên quan

Diện tích đất dành cho xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng và mục đích sử dụng của khu đất đó. Đồng thời, cần tuân thủ các quy định về giới đường đỏ, bảo vệ môi trường, chỉ giới xây dựng và các quy định khác.

Chuẩn bị hồ sơ thiết kế đầy đủ

Trước khi bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư phải chuẩn bị hồ sơ thiết kế xây dựng đầy đủ và có xác nhận từ cá nhân hoặc tổ chức có thẩm quyền.

Xử lý hồ sơ đối với các ngôi nhà nhỏ

Đối với các ngôi nhà có diện tích dưới 250m2, chủ nhân có thể tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng mà không cần xin ý kiến từ cá nhân hoặc tổ chức khác.

Thiết kế tầng hầm cho các công trình cấp 1 và đặc biệt

Các công trình cấp 1 và đặc biệt được phép thiết kế tầng hầm, theo quy định trong quy chế quản lý quy hoạch và đồ án quy hoạch đô thị.

Tuân thủ quy chế quản lý quy hoạch đô thị cho các khu vực ổn định

Trong trường hợp xây dựng ở các khu vực ổn định nhưng chưa có quy hoạch cụ thể, công trình phải tuân thủ Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị.

***Xem thêm: Thu hồi đất là gì?

Thông tin trên đây là chi tiết về các điều kiện cần thiết để đảm bảo việc xây dựng được thực hiện theo quy định, hy vọng sẽ hữu ích cho khách hàng trong quá trình tìm hiểu và thực hiện các dự án xây dựng.