Nhà sổ chung là gì? Có nên mua hay không?

Hiện nay nhiều người mua nhà đất sổ chung vì lý do giá thành rẻ hơn giá thị trường. Tuy vậy, việc mua nhà chung sổ tồn tại rất nhiều vấn đề bất cập và rủi ro mà người bán và người mua có thể sẽ gặp phải về mặt pháp lý như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê… Cùng tìm hiểu nhà sổ chung là gì? Có nên mua nhà sổ chung không?

1. Nhà sổ chung là gì?

Khái niệm “nhà sổ chung” ám chỉ tình trạng của một tài sản bất động sản, cụ thể là một căn nhà, mà có hai người chủ trở lên. Sự sở hữu chung này được chứng nhận và ghi nhận trên các loại giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp không có các mối quan hệ họ hàng ràng buộc như vợ chồng hoặc cha mẹ con cái, việc sở hữu chung này sẽ được công nhận và bảo vệ theo quy định của Pháp luật.

Thường thì có hai trường hợp phổ biến khi liên quan đến việc mua nhà sổ chung:

• Trường hợp 1: Nhà đã đáp ứng đủ điều kiện để tách thửa riêng biệt, tuy nhiên, người chủ hiện tại chưa thực hiện việc tách riêng nhà ra khỏi các tài sản khác và chưa có sổ riêng biệt cho căn nhà.
• Trường hợp 2: Nhà không đủ điều kiện để tách thửa riêng lẻ theo quy định, do đó việc tách sổ là không thể thực hiện.

2. Có nên mua nhà đất sổ chung hay không?

Trong thị trường bất động sản, việc mua nhà hoặc đất sổ chung đã từng nhận được nhiều cảnh báo về những nguy cơ tiềm ẩn. Mặc dù có những hạn chế về quy định pháp lý về quyền sở hữu, tuy nhiên, việc mua bán loại tài sản này vẫn phổ biến.

Mua nhà đất sổ chung tiềm ẩn những rủi ro pháp lý, vì để thực hiện giao dịch hợp pháp, cần phải có sự đồng thuận của tất cả người đồng sở hữu. Nhiều trường hợp giao kèo được thỏa thuận chỉ bằng văn bản không được công chứng, do không đáp ứng đủ yêu cầu pháp lý.

Hơn nữa, trong tình huống đất nằm trong các khu quy hoạch, khả năng tách thửa sẽ bị hạn chế. Trong nhiều trường hợp, người bán không có đủ điều kiện để tách thửa, dẫn đến việc bán cho nhiều người thông qua hợp đồng viết tay không có giấy tờ công chứng. Khi như vậy, người mua chỉ giữ sổ đứng tên người bán. Thực tế này hoàn toàn trái với quy định pháp luật, khiến người đầu tư sẽ chịu tổn thất trước tiên trong trường hợp có vấn đề phát sinh.

Với những nguy cơ tiềm ẩn như vậy, việc quyết định mua nhà đất sổ chung đòi hỏi sự cân nhắc tỉ mỉ và hiểu rõ về các hạn chế pháp lý. Đôi khi, việc này có thể không tránh khỏi những tình huống không mong muốn sau này.

Xem thêm: Văn phòng ảo là gì? Những lợi ích mà văn phòng ảo đem lại

3. Khi mua nhà đất sổ chung ai sẽ là người đứng tên?

Theo quy định của Luật đất đai, trong trường hợp mua đất chung sổ, tất cả các cá nhân tham gia giao dịch đều sẽ có quyền sử dụng đất như nhau.

Do đó, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tên của tất cả những người tham gia mua bán sẽ được ghi chú. Mỗi người tham gia sẽ được cấp một bản giấy chứng nhận riêng hoặc trong trường hợp có yêu cầu, có thể cấp thêm một bản cho người được ủy quyền đại diện.

4. Ai sẽ là người giữ sổ đất mua chung?

Theo điều 2 của Luật Đất Đai 2013, khi một nhóm người đóng góp tiền để mua chung một mảnh đất, không yêu cầu phải chọn một người đại diện để trữ giấy chứng nhận sở hữu đất. Thay vào đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp một giấy chứng nhận sở hữu đất cho mỗi thành viên trong nhóm.

Nếu những người tham gia mua chung đất đã có một thỏa thuận bằng văn bản để chỉ định một người đại diện để trữ giấy chứng nhận, thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận sở hữu đất cho người đại diện được chỉ định trong thỏa thuận đó.

5. Đất chung sổ có thể tách thửa không?

Theo Điều 188 của Luật Đất Đai 2013 và các hướng dẫn thực hiện liên quan, những người sở hữu đất theo chế độ đất chung sổ có quyền tách thửa riêng biệt nếu thỏa mãn các điều kiện theo quy định của Luật:

• Đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích và kích thước cạnh tối thiểu.
• Sở hữu Giấy chứng nhận sở hữu đất.
• Đất không có lịch sử tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị tạm ngừng hoặc bị áp đặt biện pháp bảo đảm thi hành án.

Tuy nhiên, khi tiến hành việc tách thửa, cần lưu ý các điểm sau:

• Diện tích tối thiểu phải đảm bảo rằng diện tích của thửa đất mới tách ra không thấp hơn diện tích tối thiểu quy định, và phần còn lại của thửa sau khi tách không được nhỏ hơn.
• Nếu việc tách thửa dẫn đến một thửa đất mới có diện tích thấp hơn diện tích tối thiểu, nhưng sau đó lại được hợp thửa với một thửa đất liền kề để tạo ra một thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu, thì việc tách thửa vẫn được cho phép.

Có thể bạn quan tâm: Những thủ tục mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ