Thủ tục mua nhà phát mãi từ ngân hàng [MỚI NHẤT 2023]

Nhiều người nghĩ rằng mua nhà phát mãi ngân hàng sẽ tiết kiệm được một khoản tiền lớn. Tuy vậy, loại nhà bất động sản này cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về pháp lý hoặc phát sinh tranh chấp. Hãy cùng Congtysango.com phân tích những rủi ro có thể gặp khi mua nhà phát mãi từ ngân hàng và các thông tin liên quan.

I. Khái niệm nhà phát mãi ngân hàng là gì?

Phát mãi tài sản là một quy trình mà các tổ chức tài chính, chẳng hạn như ngân hàng hoặc các đơn vị cho vay vốn, tiến hành công bố và bán tài sản đảm bảo (thường là bất động sản) mà họ đã thế chấp từ người vay. Quy trình này thường xảy ra khi người vay không thể trả đủ hoặc đúng hạn các khoản nợ ngân hàng theo quy định của pháp luật và mục tiêu chính là để khôi phục khoản nợ mà người vay không thể chi trả.

Nhà phát mãi, còn được gọi là nhà bị tịch biên, là tài sản được gia chủ sử dụng làm tài sản đảm bảo để vay vốn từ ngân hàng.

Điều này có nghĩa rằng họ phải cung cấp tài sản có giá trị tương đương với số tiền vay để đảm bảo cho việc thanh toán khoản nợ sau này, nhưng họ vẫn giữ quyền sở hữu tài sản đó. Tuy nhiên, nếu người vay không thể trả nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền tịch biên tài sản và sau đó tiến hành phát mãi để thu hồi số tiền nợ.

II. Những rủi ro thường gặp khi mua nhà phát mãi từ ngân hàng

mua nha phat mai tu ngan hang — Mua nhà phát mãi ngân hàng cũng tồn tại rất nhiều rủi ro

1. Rủi ro về pháp lý

Mua nhà phát mãi từ chủ sở hữu cũ (người nợ) thông qua ngân hàng có thể đem lại rủi ro về pháp lý. Khi giao dịch trực tiếp với người nợ, người mua có thể không hoàn toàn đảm bảo quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai, vì tất cả các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu thường đang ở tay ngân hàng. Việc nắm rõ tình trạng pháp lý của tài sản là cần thiết để tránh rủi ro.

2. Thủ tục phức tạp

Quá trình mua nhà đất phát mãi liên quan đến ba bên – người mua, chủ sở hữu tài sản và ngân hàng. Điều này dẫn đến việc hoàn tất thương vụ trở nên rắc rối và tốn nhiều thời gian hơn. Tính phức tạp của các mối quan hệ này có thể dẫn đến rủi ro tiềm ẩn.

3. Khó khăn khi thi hành án

Trong một số trường hợp, người phải thi hành án có thể không chịu hoặc gây khó khăn trong quá trình hợp tác. Người mua cần phải chờ đợi để trung tâm đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế chủ sở hữu tài sản bàn giao cho người chiến thắng đấu giá, điều này có thể làm tốn thời gian và tạo ra chi phí.

4. Kiện cáo, khiếu nại

Mặc dù có quyền thẩm quyền theo dõi tất cả quy trình pháp lý, người mua vẫn có thể gặp rủi ro khi chủ sở hữu tài sản làm đơn khiếu nại hoặc có những hành động khó lường để từ chối hợp tác. Quá trình bán đấu giá cũng có thể bị ảnh hưởng bởi những lỗ hổng không dự đoán được.

5. Kết quả đấu giá bị hủy

Trong một số trường hợp, kết quả đấu giá tài sản thế chấp có thể bị hủy bỏ do vi phạm quy định hoặc sự thông đồng giữa các bên tham gia đấu giá, dẫn đến tòa án vô hiệu hóa hợp đồng đấu giá hoặc hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Xem thêm: Phân biệt thị trường bất động sản thứ cấp và sơ cấp [2023]

III. Có nên mua nhà phát mãi từ ngân hàng hay không?

Mua nhà phát mãi không phải lúc nào cũng đảm bảo sẽ tiết kiệm được tiền bạc

Việc mua nhà đất thông qua bán đấu giá ngân hàng không phải lúc nào cũng đảm bảo sẽ tiết kiệm được tiền bạc. Khi tham gia đấu giá, người trúng đấu giá thường phải đưa ra giá cao hơn giá khởi điểm hoặc ngang giá khởi điểm nếu không có ai trả giá cao hơn.

Bên cạnh giá khởi điểm, người mua cũng phải xem xét một số yếu tố quan trọng khác:

Chi phí bổ sung: Giá tài sản đấu giá thường tăng lên do các khoản chi phí bổ sung như lãi phạt, tiền môi giới, và tiền tổ chức đấu giá. Hãy cân nhắc tổng chi phí này để đảm bảo rằng bạn có đủ nguồn tài chính để tham gia đấu giá.
Kiểm tra pháp lý: Dù tài sản đấu giá thông qua ngân hàng thường được kiểm tra và thẩm định về tính pháp lý, bạn cũng nên tự kiểm tra và xác minh các thông tin liên quan để tránh rủi ro pháp lý sau này.
Thông tin nội bộ: Hiểu rõ thông tin nội bộ trong ngân hàng có thể giúp bạn có lợi thế trong quá trình đấu giá. Đôi khi, làm việc trực tiếp với chủ sở hữu tài sản có thể giúp bạn mua được với giá tốt hơn.
Mục đích mua: Xem xét mục đích mua tài sản. Nếu bạn định sử dụng nhà đất để ở, một giá rẻ hơn so với thị trường có thể hấp dẫn. Tuy nhiên, nếu bạn đầu tư, cần tính toán cẩn thận về tính thanh khoản, chi phí lãi vay, và vốn đầu tư.

Sau khi xem xét kỹ các vấn đề nói trên, bạn sẽ đưa ra được quyết định có nên mua nhà phát mãi của ngân hàng hay không?

IV. Thủ tục mua nhà phát mãi của ngân hàng

Quá trình định giá tài sản phải đảm bảo tính khách quan và phải phản ánh giá trị thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá.

Thủ tục mua nhà đất thông qua việc phát mãi từ ngân hàng được thực hiện theo quy trình nghiêm ngặt, tuân thủ theo quy định của Luật Đấu giá tài sản, Luật Đất đai, và các văn bản pháp luật liên quan.

Bước 1. Ngân hàng thông báo phát mãi

Bộ phận chịu trách nhiệm xử lý tài sản sẽ thông báo việc xử lý tài sản bằng văn bản cho các bên liên quan. Thông báo này cần chứa các thông tin quan trọng như:

Lý do tài sản bị xử lý.
Thông tin chi tiết về tài sản.
Các nghĩa vụ được bảo đảm.
Thời gian, địa điểm xử lý tài sản, và phương thức xử lý tài sản.

Bước 2. Định giá tài sản

Người vay vốn và ngân hàng có thể thỏa thuận về việc định giá tài sản đảm bảo. Nếu không có thỏa thuận chính thức, tài sản thế chấp sẽ được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Quá trình định giá phải đảm bảo tính khách quan và phải phản ánh giá trị thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá.

Bước 3. Bán tài sản nhà đất

Nếu bên đảm bảo thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ với bên nhận đảm bảo và thanh toán các chi phí phát sinh trước thời điểm xử lý tài sản đảm bảo, họ sẽ có quyền nhận lại tài sản này, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác về thời điểm được phép nhận lại tài sản trước khi xử lý.

Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản đảm bảo hoặc bên đảm bảo không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, tài sản này sẽ được đem đi bán đấu giá. Khoản tiền thu được từ việc xử lý tài sản đảm bảo sẽ được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản đó, trừ khi có các thỏa thuận khác.

Bước 4. Thanh toán số tiền thu về từ việc xử lý phát mãi

Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản phát mãi sau khi thanh toán các chi phí liên quan đến quá trình này phải tuân theo sự thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

Nếu số tiền thu được từ việc xử lý tài sản sau khi thanh toán chi phí liên quan thấp hơn giá trị thực của tài sản đảm bảo, phần nghĩa vụ chưa thanh toán sẽ được xem xét là nghĩa vụ không được bảo đảm và các bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi xử lý quyền sử dụng tài sản.

Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm sau khi thanh toán các chi phí liên quan cao hơn giá trị thực của nghĩa vụ được bảo đảm, phần tiền chênh lệch đó phải được trả cho người có tài sản.

Bước 5. Chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản

Nếu pháp luật yêu cầu chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản bằng văn bản của chủ sở hữu tài sản, hợp đồng mua bán tài sản giữa họ hoặc giữa người thi hành án và người mua tài sản về việc xử lý tài sản đảm bảo có thể được sử dụng thay thế cho các giấy tờ này.

V. Những điều cần ghi nhớ khi mua nhà phát mãi từ Ngân hàng

Bạn nên tham khảo và mua hồ sơ đấu giá từ các đơn vị bán đấu giá có uy tín để đảm bảo tính pháp lý và hạn chế rủi ro

1. Tìm hiểu thông tin từ nguồn tin cậy và xác thực

Khi bạn quyết định mua nhà đất thông qua hình thức phát mãi, việc tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan là rất quan trọng. Điều này bao gồm việc nắm rõ lý do tài sản được phát mãi, xác minh xem chủ sở hữu đã đồng ý bàn giao tài sản hay chưa, và kiểm tra xem bất động sản có nằm trong diện quy hoạch không.

Ngoài ra, để đảm bảo tính pháp lý và hạn chế rủi ro, bạn nên tham khảo và mua hồ sơ đấu giá từ các đơn vị bán đấu giá có uy tín. Tuy rằng điều này có thể làm tăng giá trị của bất động sản do phát sinh thêm các chi phí như tiền môi giới, lãi phạt, và chi phí đấu giá, nhưng nó sẽ giúp bạn có sự bảo trợ pháp lý trong trường hợp xảy ra vấn đề.

2. Tìm dang sách nhà đất phát mãi

Người mua nên tham khảo và tìm danh sách nhà đất đang được phát mãi từ các công ty bất động sản uy tín trên thị trường. Đây thường là các bất động sản mà các ngân hàng đã ký gửi và ủy thác bán tài sản gán nợ. Bạn cũng có thể tìm thông tin trên website của các ngân hàng để nắm bắt thông tin về tài sản phát mãi.

3. Thanh toán an toàn

Khi mua bất động sản thông qua hình thức phát mãi, bạn nên ưu tiên sử dụng hình thức thanh toán ba bên tại ngân hàng. Tránh thanh toán trực tiếp cho chủ nhà cũ (người nợ) để đề phòng những rủi ro có thể xảy ra.

Hy vọng bài viết này đã giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm nhà phát mãi ngân hàng cũng như các thủ tục liên quan. Chúc bạn may mắn trong việc mua bất động sản và tránh được những rủi ro tiềm ẩn.

I. Khái niệm nhà phát mãi ngân hàng là gì?